Müşteri Kaydı ve Hak Ediş Koruması: Danışman Komisyonu Nasıl Güvenceye Alınır?
Emlak danışmanı hakedişini nasıl korur? Hizmet bedeli (KDV hariç en fazla %4), yetkilendirme sözleşmesi, zaman damgalı müşteri kaydı ve proje satışında alıcı iş sahibi durumu. Resmî kaynaklı rehber.
Kısa cevap
Müşteri kaydı, bir danışmanın getirdiği alıcıyı bir projeye kayıtlı hale getirerek, satış gerçekleşirse hizmet bedelinin (hakedişin) kendisine ait olmasını güvenceye almasıdır. Koruma üç şeye dayanır: yetki belgesi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve kaydın zaman damgalı, tekil olması. Hizmet bedeli alım satımda satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde 4'üdür.[1]
En fazla %4
Alım satımda hizmet bedeli (KDV hariç)
Yazılı sözleşme
Hakediş talebinin şartı
Zaman damgası
Kaydın belirleyici gücü
Tekil kayıt
Anlaşmazlığı önler
Kısa cevap
Bir danışmanın emeği, satışın kapandığı an hakedişe dönüşür. Ama bu hakedişin tartışmasız olması, işin başında atılan iki adıma bağlıdır: doğru sözleşme ve net, zaman damgalı müşteri kaydı. Bu rehber, hakedişin nasıl doğduğunu ve nasıl korunacağını açıklar.
Hizmet bedeli (hakediş) nedir?
Hizmet bedeli, taşınmaz ticaretinde verilen aracılık hizmetinin karşılığıdır ve mevzuatla sınırlandırılmıştır:[1]
- Alım satım: Hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünden fazla olamaz.
- Kiralama: Hizmet bedeli, bir aylık kira bedelinden (KDV hariç) fazla olamaz.
- Şart: Hizmet bedeli talep edebilmek için yetki belgesi ve iş sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi gerekir.
Hizmet bedelinin iş sahibi ile taraflar arasında paylaşım usulü de sözleşmede düzenlenir; cayma parası kararlaştırılırsa, bu tutar hizmet bedelini aşamaz.[1]
Müşteri kaydı neden önemli?
Hizmet bedeli hakkı, işin sonunda "bu müşteriyi ben getirdim" diyebilmekle korunur. Müşteri kaydı tam da bunu belgeler: hangi danışmanın hangi müşteriyi hangi projeye, ne zaman getirdiğini gösterir. Kayıt belirsizse, satış kapandığında hakediş tartışmaya açılır.
Hakedişi koruyan üç sütun
- 1
Yazılı sözleşme
İş sahibiyle yetkilendirme sözleşmesi yazılı yapılır; hizmet bedeli ve paylaşımı burada nettir.
- 2
Zaman damgalı kayıt
Müşteri, projeye getirildiği an kaydedilir; tarih ve saat hakedişin sırasını belirler.
- 3
Net tahsis
Hangi dairenin hangi danışmana açık olduğu belliyse, kaydın kapsamı da tartışmasız olur.
Proje satışında özel durum
Proje aşamasında olup henüz tamamlanmamış taşınmazlarda, yönetmelik alıcının da iş sahibi olduğu yetkilendirme sözleşmelerini ayrıca düzenler.[1] Yani danışman, alıcı adına da yetkilendirme sözleşmesi kurabilir. Bu, projeden satışta müşteri kaydının ve sözleşmenin doğru kurulmasını daha da önemli kılar: hakedişin kimden, hangi sözleşmeye dayanarak doğduğu baştan net olmalıdır.
Anlaşmazlık nereden çıkar?
- Kayıtsız çalışmak: "Müşteriyi ben getirdim" sözlü kalırsa, kanıtı olmaz.
- Çifte kayıt: Aynı müşteri iki danışman tarafından kaydedilirse, zaman damgası ve netlik yoksa hakediş çakışır.
- Sözleşmesiz ilerlemek: Yetkilendirme sözleşmesi yoksa, hizmet bedeli talebi hukuken zayıf kalır.
- Belirsiz tahsis: Hangi dairenin kime açık olduğu belli değilse, kaydın kapsamı tartışılır.
Örnek durumlar
Sık yapılan hatalar
- Müşteriyi sözlü sözle takip edip kayıt tutmamak.
- Yetkilendirme sözleşmesini yazılı yapmadan ilerlemek.
- Hizmet bedeli ve paylaşımını sözleşmede netleştirmemek.
- Kaydı zaman damgasız, dağınık yerlerde tutmak (Excel, mesaj).
- Proje satışında alıcı adına sözleşme imkânını atlamak.
Sık sorulan sorular
Emlak danışmanı hizmet bedelini (komisyon) en fazla ne kadar alabilir?
Hizmet bedeli talep edebilmek için ne gerekir?
Müşteri kaydı hakedişi nasıl korur?
Proje aşamasındaki konutta alıcı da iş sahibi olabilir mi?
Aynı müşteriyi iki danışman kaydederse ne olur?
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut işlemlerde güncel mevzuat ve profesyonel hukuk görüşü dikkate alınmalıdır.
