Emlakçı Komisyonu 2026: Oran, KDV, Kim Öder, Ne Zaman Hak Edilir
Emlakçı komisyonu 2026'da satışta KDV hariç en fazla %4 (işlemin tamamı), kirada bir aylık kira. KDV %20, alıcı-satıcı paylaşımı, hak ediş, yazılı sözleşme ve yeni projede komisyon. Yönetmelik m.20'ye göre.
Kısa cevap
Emlakçı komisyonu (yönetmelikteki adıyla hizmet bedeli) satışta, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'üdür ve bu tavan işlemin tamamı içindir. Kiralamada tavan, KDV hariç bir aylık kiradır. Sözleşmede aksi yazmıyorsa iki taraf eşit öder; hizmet bedeline %20 KDV eklenir.[1] Kendi tutarınızı emlakçı komisyonu hesaplama aracıyla KDV dahil görebilirsiniz.
%4
Satışta tavan, KDV hariç, işlemin tamamı için
1 ay
Kiralamada tavan, KDV hariç kira
%20
Hizmet bedeline eklenen KDV
Eşit
Aksi yazılmadıkça taraflar arası paylaşım
Kısaca emlakçı komisyonu
| Konu | Kural |
|---|---|
| Satışta tavan | Satış bedelinin KDV hariç %4'ü (işlemin tamamı için) |
| Kiralamada tavan | KDV hariç bir aylık kira |
| KDV | Tavanın üzerine eklenir (genel oran %20) |
| Kim öder | Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder |
| Hak ediş | Sözleşmedeki hizmetin verilmesiyle; tapu devrine bağlı değil |
| Ev gösterme | Ayrıca ücret alınamaz |
| Şekil | Yazılı yetkilendirme sözleşmesi zorunlu |
Satışta emlakçı komisyonu yüzde kaç?
Alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz.[1] Bu bir tavandır: daha düşük bir oran yazılı olarak serbestçe kararlaştırılabilir.
En sık yapılan yanlış, %4'ün taraf başına olduğunu sanmaktır. Tavan işlemin tamamı içindir. Alıcı ve satıcı aynı işletmeyle ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi imzalasa da yalnız bir hizmet bedeli alınır ve bu bedel tavan içinde yeniden belirlenir.[1]
Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?
Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.[1] Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ve ev sahibi bu bedeli eşit paylaşır. Kira sözleşmesinin süresi (1 yıl, 2 yıl) tavanı değiştirmez.
Emlakçı komisyonuna KDV eklenir mi?
Evet. Yönetmelikteki oranlar KDV hariç tavanlardır; hizmet bedeline genel oran olan %20 KDV eklenir. Bu yüzden %4 tavanla yapılan satışta KDV dahil toplam, satış bedelinin %4,8'i olur. İnternette hâlâ dolaşan “%18 KDV” hesapları eski orana göredir.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Tavan içinde belirlenen hizmet bedeli, aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır: satışta alıcı ve satıcı, kirada kiracı ve ev sahibi.[1] Eşit paylaşımda satışta her taraf en fazla %2 + KDV öder.
Paylaşım sözleşmeyle değiştirilebilir. Bedelin tamamını tek tarafın üstlenmesi (ör. yeni projede müteahhit) yönetmeliğe aykırı değildir; yeter ki yazılı sözleşmede yer alsın ve toplam tutar tavanı aşmasın.
İki işletme ortak çalışırsa (biri satıcıyı, diğeri alıcıyı getirir) bedel, aracılık sözleşmesinde adı geçen işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesindeki orana göre bölüşülür; sözleşmede oran yoksa eşit bölüşülür.[1]
Örnek hesaplar (tavan oranla)
| İşlem | Tavan (KDV hariç) | KDV dahil toplam | Taraf başı (KDV dahil) |
|---|---|---|---|
| 3.000.000 TL satış | 120.000 TL | 144.000 TL | 72.000 TL |
| 5.000.000 TL satış | 200.000 TL | 240.000 TL | 120.000 TL |
| 10.000.000 TL satış | 400.000 TL | 480.000 TL | 240.000 TL |
| 25.000 TL aylık kira | 25.000 TL | 30.000 TL | 15.000 TL |
Kendi tutarınız ve oranınız için emlakçı komisyonu hesaplama aracını kullanın: satış ya da kira seçip KDV dahil toplamı ve taraf paylarını görürsünüz.
Emlakçı komisyonu ne zaman hak edilir?
Yönetmeliğe göre işletme, yetkilendirme sözleşmesi kapsamındaki hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır.[1] Hak ediş tapu devrine bağlanmamıştır; ödemenin ne zaman yapılacağı (ör. satış sözleşmesi imzasında, tapuda) yazılı sözleşmede belirlenir. Borçlar Kanunu da simsarın, sözleşmenin kendi faaliyeti sonucunda kurulmasıyla ücrete hak kazandığını düzenler.[2]
İşletmenin yetki belgesi iptal edilirse yetkilendirme sözleşmeleri iptal tarihi itibarıyla sona ermiş sayılır; o tarihe kadar verilen hizmetin bedeli yine hak edilmiş olur.[1] Çalıştığınız işletmenin belgesinin geçerli olduğunu yetki belgesi sorgulama ile kontrol edebilirsiniz.
Yazılı yetkilendirme sözleşmesi şart mı?
Evet. Hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılarak verilir; sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve süresi, verilecek hizmetler ve hizmet bedeli sözleşmede yer alır.[1] Borçlar Kanunu'na göre de taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz.[2]
Taşınmaz alıcıya ya da kiracıya gösterildiğinde (yerinde ya da elektronik ortamda) her alıcı veya kiracı için ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir. Gösterme hizmeti için ayrıca ücret istenemez.[1]
Emlakçı devre dışı bırakılırsa komisyon ödenir mi?
Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılıp taşınmaz doğrudan sahibinden alınır veya kiralanırsa işletme hizmet bedeline yine hak kazanır.[1] Bu korumanın işlemesi için iki kayıt belirleyicidir: süresi yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve imzalı gösterme belgesi.
Yeni projelerde aynı mantık müşteri kaydıyla kurulur; ayrıntı müşteri kaydı ve hak ediş koruması rehberinde.
Yeni konut projesinde emlakçı komisyonu nasıl işler?
Projeden satışta satıcı müteahhittir. Uygulamada hizmet bedelinin tamamını müteahhidin üstlendiği anlaşmalar yaygındır; bu, yönetmeliğin izin verdiği “aksi kararlaştırma”dır ve müteahhit ile emlak işletmesi arasındaki yazılı sözleşmede yer alır. Tavan yine satış bedelinin KDV hariç %4'üdür.
Projede komisyonu belirleyen, müteahhitle yapılan sözleşmedir: oran, ödeme anı ve müşterinin hangi danışmana ait sayılacağı yazılı olmalıdır. Süreç adımları için proje üzerinden satış rehberine bakabilirsiniz.
Projedar, yeni konut projelerini yalnız TTBS yetki belgesi doğrulanmış emlak işletmelerine açan satış ağıdır; danışmanın getirdiği müşteri kaydı ve süreç sistemde kayıt altına alınır. Emlakçılar için Projedar sayfasında ağa katılımı inceleyebilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- %4 tavanı taraf başı sanıp alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı %4 istemek.
- KDV'yi %18 ile hesaplamak (genel oran %20).
- Yetkilendirme sözleşmesini sözlü bırakmak; yazılı değilse hak ediş ispatı zorlaşır.
- Ev gösterme için ayrıca ücret istemek.
- Gösterme belgesi düzenlemeden müşteriye taşınmaz göstermek.
- Yeni projede komisyon oranını ve ödeme anını müteahhitle yazıya dökmemek.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş değildir; somut bir sözleşme ya da uyuşmazlıkta ilgili kurumdan veya uzmandan görüş alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Emlakçı komisyonu 2026'da yüzde kaç?
Alıcıdan da satıcıdan da %4 alınabilir mi?
Kiralık evde emlakçı komisyonu ne kadar?
Emlakçı komisyonuna KDV eklenir mi?
Emlakçı komisyonu tapudan önce mi sonra mı ödenir?
Ev gösterme için emlakçı ücret alabilir mi?
Emlakçının gösterdiği evi sahibinden alırsam komisyon öder miyim?
Yeni konut projesinde emlakçı komisyonunu kim öder?
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut işlemlerde güncel mevzuat ve profesyonel hukuk görüşü dikkate alınmalıdır.
