Projeden (Off-Plan) Konut Satışı: Danışman Süreci ve Ön Ödemeli Satış Kuralları

Projeden konut satışı, danışman için iki katmanlıdır: operasyon (doğru stok, güncel fiyat, müşteri eşleştirme, opsiyon) ve hukuk (ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve tüketiciyi koruyan kurallar). İki katman da doğru yürütülmezse satış, teslime kadar geçen sürede çeşitli risklerle karşılaşır. Bu rehber ikisini birlikte açıklar.

Projeden satış, inşaatı devam eden veya henüz başlamamış bir projedeki konutun, tamamlanmadan önce satılmasıdır. Tüketici bedeli peşin veya taksitle öder; konut ileride teslim edilir. Bu satış biçimi Türkiye'de ön ödemeli konut satışı olarak düzenlenmiştir ve tüketici lehine özel koruma kurallarına tabidir.^[1]

Danışman için bu, hazır konut satışından farklıdır: satılan şey henüz fiziksel olarak yoktur, bu yüzden bilgi doğruluğu (fiyat, kat, cephe, teslim tarihi) ve sözleşmenin düzgünlüğü öne çıkar.

Pratik akış dört adımdır:

1. 1

   Stok ve fiyatı teyit et

   Hangi daire müsait, hangisi opsiyonda, güncel fiyat ne? Bilgi tek doğru kaynaktan, canlı alınmalı.

2. 2

   Müşteriyle eşleştir

   Bütçe, kat, cephe ve teslim beklentisine göre uygun daireyi öner; müşteriyi kaydet.

3. 3

   Opsiyon / rezervasyon

   Uygun daire müşteri adına kısa süreli opsiyona alınır; bu süre çift satışı önlemek için kritiktir.

4. 4

   Sözleşme ve takip

   Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulur; teslime kadar süreç takip edilir.

Ön ödemeli konut satışında sözleşmenin geçerliliği belirli şartlara bağlıdır:^[2]

• Yapı ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
• Şekil şartı: Satış, tapu siciline tescil edilir; satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılır.
• Ön bilgilendirme: Tüketiciye, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formu verilir.^[1]

Tüketicinin iki ayrı hakkı vardır ve karıştırılmamalıdır:^[2]

• Cayma hakkı (14 gün): Tüketici, sözleşmeden 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir; bildirimin bu süre içinde notere verilmesi yeterlidir.
• Dönme hakkı (teslime kadar): Tüketici, devir veya teslime kadar sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı, vergi ve harç gibi yasal masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat isteyebilir.

Bazı hallerde tüketici hiçbir bedel ödemeden döner; bunların biri doğrudan satış disiplinini ilgilendirir: bir konutun birden fazla tüketiciye satılması. Yani çift satış, yalnız ticari değil hukuki bir sorundur ve tüketici lehine sonuç doğurur.^[2]

Güncel düzenlemede devir veya teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 aydır; taraflar daha kısa bir süre üzerinde anlaşabilir ve satıcı bu süreyle bağlı olur. Bazı yönetmelik metinlerinde süre 36 ay olarak geçtiğinden, yürürlükteki süreyi resmî kaynaktan teyit etmek gerekir.^[1]

Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatı sağlaması zorunludur. Bu teminatlar, iflas veya haciz gibi durumlara karşı koruma altındadır.^[2]

Projeden satışta danışmanı en çok zorlayan üç nokta ve neden önemli olduğu:

• Eski fiyat: Eski listeden veya eski mesajdan alınan fiyat müşteri önünde bozulur; sözleşme aşamasında düzeltme güveni sarsar.
• Çift satış: Aynı dairenin iki müşteriye söz verilmesi, tüketiciye bedelsiz dönme hakkı doğurur ve iki tarafı da kaybettirir.^[2]
• Dağınık stok: Hangi dairenin müsait, hangisinin opsiyonda olduğunun net olmaması, hem yanlış vaade hem zaman kaybına yol açar.

• Yapı ruhsatı olmadan satış sözleşmesine ilerlemek.
• Cayma hakkı (14 gün) ile teslime kadar dönme hakkını karıştırmak.
• Eski fiyat veya eski teslim tarihiyle müşteri beklentisini yanlış kurmak.
• Daireyi opsiyona almadan birden fazla müşteriye söz vermek (çift satış riski).
• Ön bilgilendirme formu ve sözleşme şekil şartlarını atlamak.