Kat İrtifakı Nedir? Projeden Konut Alırken Bilmeniz Gerekenler

Kat irtifakı, arsanın sahibi ya da sahipleri adına, onaylı mimari projeye göre yapılacak binadaki her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kurulur. Tapuda daireniz, blok, kat ve bağımsız bölüm numarasıyla ve arsadan düşen payla birlikte görünür. Yani henüz anahtarını almadığınız bir dairenin hukuken sizin adınıza kayıtlı olmasını sağlar.

Bu hak, binanın fiziksel olarak bitmiş olduğunu göstermez. Kat irtifakı kurulmuş bir parselde inşaat temel aşamasında da olabilir, tamamlanmış ama yapı kullanım izni beklenen durumda da olabilir. Bu yüzden kat irtifaklı tapu bir başlangıç güvencesidir, tek başına inşaatın tamamlanacağının garantisi değildir.

• Kat irtifakı onaylı mimari projeye dayanır.
• Her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlanır.
• Tapuda daire numarası ve konumu yazılıdır.
• Bina tamamlanınca kat mülkiyetine geçilir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve yapı kullanım izin belgesi almış binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Kat irtifakı ise aynı bölümün bina bitmeden önceki hukuki halidir. Pratik farkı şöyle düşünebilirsiniz: kat irtifakında arsa payına bağlı bir daire hakkınız vardır, kat mülkiyetinde ise yasal olarak kullanıma uygun bir dairenin malikisiniz.

Tapu belgesinde bu fark, cins hanesinde ve tapu türünde görünür. Satıcı ya da danışman 'tapusu hazır' dediğinde hangi tapudan söz edildiğini mutlaka sorun; çünkü iki tapu arasında kredi kullanımı, sigorta ve ileride yeniden satış açısından fark oluşabilir.

• Kat irtifakı: bina bitmeden ya da iskan alınmadan kurulur.
• Kat mülkiyeti: yapı kullanım izni alınmış binada kurulur.
• Kat irtifakında bina eksiklikleri tapuya yansımaz, siz ayrıca kontrol edersiniz.
• Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm yasal kullanım için tamamlanmış sayılır.

Kat irtifaklı daire almak, projeden konut alımında yaygın ve makul bir yoldur. Yalnız satış vaadi sözleşmesiyle alım yapmaya göre, dairenin tapuda adınıza tescil edilmesi sizi aynı bölümün başka birine satılması gibi risklere karşı daha iyi korur. Risk, kat irtifakının varlığında değil, kaydın üzerindeki şerhlerde ve inşaatın tamamlanma sürecindedir.

Alım öncesi şu soruyu kendinize sorun: bina tamamlanmazsa ya da yapı kullanım izni alınamazsa ne olur? Bu senaryoya karşı sözleşmede teslim süresi, gecikme halinde yapılacaklar ve iskan sorumluluğunun kimde olduğu açık yazmalıdır.

• Tapuda ipotek, haciz ya da tedbir şerhi var mı kontrol edin.
• Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı sözleşmesi varsa, satılan dairenin müteahhide düşen bölümlerden olduğunu doğrulayın.
• Yapı ruhsatının güncel ve projeyle uyumlu olduğunu belediyeden teyit edin.
• Konut kredisi kullanacaksanız bankanın kat irtifaklı daireye kredi politikasını önceden sorun.
• Teslim ve iskan yükümlülüğünün sözleşmede yazılı olmasını isteyin.

Satış görüşmesinde size gösterilen tapu fotokopisine güvenmek yerine güncel kaydı resmi kanaldan görün. Tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden erişilebilen bilgilerle satıcının beyanını karşılaştırın. Kayıt örneği istemekten çekinmeyin; ciddi bir satıcı bunu doğal karşılar.

• Ada ve parsel numarası, sözleşmedeki bilgiyle aynı mı?
• Blok, kat ve bağımsız bölüm numarası size gösterilen daireyle eşleşiyor mu?
• Arsa payı, benzer büyüklükteki dairelerle orantılı mı?
• Satıcı tapuda malik olarak görünüyor mu, vekaletle satış yapılıyorsa vekaletname kapsamı yeterli mi?
• Beyanlar hanesinde yönetim planı tarihi yazıyor mu?
• Şerhler hanesinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ya da satış vaadi kaydı var mı?
• İpotek varsa, satıştan önce kaldırılacağı ya da sizin bölümünüz için fek verileceği yazılı mı?

Kat irtifakı, tapuya eklenen onaylı mimari projeye ve yönetim planına dayanır. Satış ofisinde gösterilen broşür ya da üç boyutlu görsel bu belgelerin yerini tutmaz. Dairenizin metrekaresi, balkonu, depo ya da otopark hakkı gibi konular onaylı projede ve bağımsız bölüm listesinde nasıl yazıyorsa hukuken o geçerlidir.

Yönetim planı, ortak alanların kullanımı, aidat paylaşımı ve site kurallarını belirler. Örneğin ortak bahçenin bir kısmının belirli dairelere tahsis edilip edilmediği ya da otoparkın nasıl dağıtılacağı burada yazar. Alım kararından önce bu belgeyi okumak, sonradan yaşanacak anlaşmazlıkları azaltır.

• Onaylı mimari projede dairenizin planını ve cephesini bulun.
• Satış görselindeki plan ile onaylı plan arasında fark var mı bakın.
• Otopark, depo ve bahçe kullanımının yönetim planında nasıl düzenlendiğini okuyun.
• Ortak gider paylaşımının arsa payına mı, eşit paya mı göre yapılacağını öğrenin.

Bina tamamlandığında müteahhit ya da arsa sahibi belediyeden yapı kullanım izin belgesi alır. Ardından tapu müdürlüğüne başvurularak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem genellikle tüm bina için toplu yapılır; sizin tek başınıza yapmanız gereken bir başvuru olmayabilir, ancak sürecin takibini yapmanız yararlıdır.

Teslimden sonra uzun süre kat mülkiyetine geçilmemesi, çoğunlukla yapı kullanım izninin alınamadığına işaret eder. Bu durumda belediyeden binanın iskan durumunu sorgulayın ve müteahhitten yazılı açıklama isteyin. İşlem harçları ve masrafların kime ait olduğunu sözleşmeden kontrol edin; güncel tutarları resmi kaynaktan doğrulayın.

• Teslimde yapı kullanım izin belgesinin alınıp alınmadığını sorun.
• Belgenin alındığını belediye kayıtlarından teyit edin.
• Kat mülkiyetine geçiş masraflarının kime ait olduğunu sözleşmede arayın.
• Dönüşüm sonrası güncel tapu kaydını yeniden kontrol edin.

Yetki belgeli bir danışmanla çalışmak, belge takibini ve soruların doğru kişiye iletilmesini kolaylaştırır. Danışmanın yetki belgesini resmi sorgulama ekranından doğrulayın. Projedar, yetki belgeli danışmanların proje bilgisine güncel olarak eriştiği bir ağdır; yine de size aktarılan her bilgiyi tapu ve belediye kayıtlarından ayrıca teyit etmeniz en sağlıklı yoldur.

Aşağıdaki cümleleri görüşmede doğrudan kullanabilirsiniz. Cevapların yazılı olarak verilmesini isteyin.

• "Bu daire için kat irtifakı kurulmuş mu, güncel tapu kaydını görebilir miyim?"
• "Tapuda ipotek ya da şerh var mı, varsa satıştan önce nasıl kaldırılacak?"
• "Onaylı mimari projenin ve yönetim planının bir örneğini alabilir miyim?"
• "Bu bölüm kat karşılığı sözleşmesinde müteahhide mi, arsa sahibine mi düşüyor?"
• "Yapı kullanım izni ne zaman alınacak ve bu yükümlülük sözleşmede nerede yazıyor?"
• "Tapu devri satış anında mı yapılacak, yoksa sonra mı? Sonra ise hangi güvenceyle?"