Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Nasıl Yapılır, Nelere Dikkat Edilir?

Kat karşılığı sözleşmesi iki borcu bir araya getirir: yüklenicinin yapıyı meydana getirme borcu (eser sözleşmesi) ile arsa sahibinin arsa paylarını devretme taahhüdü (taşınmaz satış vaadine benzer bir borç). Bu yüzden hem inşaat hem de taşınmaz hukukunun kuralları birlikte uygulanır.^[2]

Arsa sahibi para ödemez, arsasının bir kısmını verir; yüklenici de kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak inşaatı finanse eder. Yeni konut stoğunun önemli bir kısmı bu modelle üretilir.

Türk Medenî Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar; Türk Borçlar Kanunu da taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını söyler.^[1][2] Kat karşılığı sözleşmesi bu nedenle noterde, noterin düzenlediği bir senetle yapılır (düzenleme şeklinde işlem).^[3]

Yargı uygulamasında, inşaat büyük ölçüde tamamlanmış veya taraflar edimlerini önemli ölçüde yerine getirmişse şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilmektedir. Bu bir istisnadır; sözleşmeyi baştan doğru şekilde yapmanın yerini tutmaz.

• Paylaşım: Hangi bağımsız bölümün (blok, kat, numara) kime kalacağı; oranın yanında listenin de yazılması.
• Arsa payı devri takvimi: Payların yükleniciye hangi aşamada devredileceği (inşaatın ilerleme seviyesine bağlamak yaygın bir güvencedir).
• Teslim süresi ve gecikme: Teslim tarihi, gecikmenin sonuçları ve tarafların dönme hakkı.
• Yapı özellikleri: Malzeme ve işçilik niteliği (mahal listesi), ruhsat ve iskân sorumluluğu.
• Masraflar: Harç, vergi, ruhsat ve abonelik giderlerini kimin üstleneceği.
• Kat irtifakı: Bağımsız bölümler için kat irtifakının ne zaman kurulacağı; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçiş.^[4]

1. 1

   İmar ve fizibilite

   Arsanın imar durumu ve yapılabilecek inşaat alanı netleşir.

2. 2

   Noterde sözleşme

   Paylaşım ve takvim düzenleme şeklinde sözleşmeye bağlanır.

3. 3

   Ruhsat ve kat irtifakı

   Yapı ruhsatı alınır; bağımsız bölümler kat irtifakıyla ayrılır.

4. 4

   İnşaat ve pay devri

   Arsa payları sözleşmedeki aşamalara göre yükleniciye devredilir.

5. 5

   Teslim ve iskân

   Bağımsız bölümler teslim edilir, iskânla kat mülkiyetine geçilir.

Yüklenici, kendi payına düşen bağımsız bölümleri inşaat sürerken satabilir. Arsa payı henüz yüklenici adına tescil edilmemişse bu satış, yargı uygulamasında yüklenicinin arsa sahibinden olan hakkının üçüncü kişiye devri (alacağın temliki) olarak değerlendirilir. Alacağın devri yazılı şekilde yapılmalıdır; sözleşmede aksi yoksa arsa sahibinin rızası aranmaz.^[2]

• Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapıldığını görün.
• Satın alınan bölümün sözleşmede yüklenicinin payında olduğunu kontrol edin.
• Tapudaki pay durumunu, kat irtifakını ve varsa takyidatları inceleyin.
• İnşaat bitmeden yapılan konut satışında ön ödemeli konut kurallarını da değerlendirin: topraktan konut alıcısını koruyan kurallar.

• Sözleşmeyi adi yazılı ya da yalnız imza onaylı yapmak.
• Paylaşımı yalnız oran olarak yazıp hangi dairenin kime kalacağını belirtmemek.
• Arsa paylarının tamamını inşaat başında, güvencesiz devretmek.
• Sonradan yapılan değişiklikleri adi yazılı ek protokolle bağlamak.
• Yükleniciden daire alırken sözleşmeyi ve yüklenicinin payını görmeden ödeme yapmak.

Yüklenici için kat karşılığı modelinin finansmanı, kendi payına düşen dairelerin zamanında satılmasına bağlıdır. Projedar, müteahhidin projesini ve stoğunu operasyon ekibiyle yöneten, TTBS yetki belgeli emlak işletmelerine dağıtan yönetilen satış ağıdır; müteahhit satış ekibi kurmaz. Müteahhitler için Projedar sayfasında modeli inceleyebilirsiniz.