Emlak Yetki Sözleşmesi: Neler Yazılır, Tek Yetki Ne Demek, Komisyonu Nasıl Korur?

Taşınmaz ticareti hizmetleri iş sahibiyle yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir.^[1] Borçlar Kanunu da taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağını söyler.^[2] Yani “telefonda anlaştık” diye başlayan iş, hizmet bedeli uyuşmazlığında emlakçıyı korumaz.

Yönetmeliğe göre her yetkilendirme sözleşmesinde en az şunlar yer alır:^[1]

• İşletme: yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, sorumlu emlak danışmanının adı soyadı ve imzası.
• İş sahibi: gerçek kişide adı soyadı, T.C. ya da yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası; şirkette unvanı, iletişim bilgileri ve temsile yetkili kişinin adı soyadı ve imzası.
• Hizmet: verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri.
• Hak ve yükümlülükler: tarafların neyi taahhüt ettiği.
• Mali sorumluluk: varsa cayma bedeli ve cezai şart.
• Süre ve tarafların tebligat adresleri.

İşletmenin yetki belgesini iş sahibi de kontrol edebilir: yetki belgesi sorgulama.

Alım satım ve kiralama için yapılan sözleşmede ayrıca taşınmazın şu bilgileri yazılır:^[1]

• İmar ve yapı kullanma izin durumu.
• Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi.
• Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu.
• Kat, cephe, manzara gibi konum özellikleri.
• Toplu taşıma durakları ile sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık uzaklık.
• Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile yaklaşık büyüklükleri.
• Apartman, site ya da müstakil olma durumu ve dış donatılar.
• Arsada hisse, emsal, öngörülen bina yüksekliği ve ekili dikili ürün durumu.
• İpotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar.

Bu bilgiler elektronik sistemlerden ya da kayıtlardan alınamıyorsa iş sahibinin yazılı ya da elektronik beyanı esas alınır; beyanın gerçeğe aykırı olmasından iş sahibi sorumludur.^[1] Beyanı sözleşmeye ekleyip imzalatmak, emlakçıyı yanlış bilgi sorumluluğundan korur.

Birden fazla işletme aynı taşınmazda birlikte çalışacaksa yönetmelik hizmet ortaklığını ayrıca düzenler: hizmet bedeli satış sözleşmesinde belirtilen işletmeye ödenir ve ortaklık sözleşmesine göre, hüküm yoksa eşit bölüşülür.^[1]

Yönetmelik bir alt ya da üst süre koymaz, ama sürenin sözleşmede yazılmasını zorunlu tutar.^[1] Süreyi boş bırakmak en pahalı hatadır, çünkü hak ediş güvencesi süreye bağlıdır.

Sözleşmede cayma bedeli ve cezai şart yazılabilir. Cayma bedeli, işletme için toplam hizmet bedelini aşamaz.^[1] Yazılı olmayan bir cayma bedeli sonradan istenemez.

• Satışta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kirada bir aylık kirayı aşamaz.^[1]
• Aksi kararlaştırılmadıkça bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.^[1]
• İşletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti vermekle hizmet bedeline hak kazanır.^[1]
• Yetkilendirme süresi içinde, taşınmazı gösteren işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden alınırsa ya da kiralanırsa hizmet bedeli yine hak edilir.^[1] Bunun ispatı gösterme belgesidir.

Hesaplama ve kim öder sorusu için emlakçı komisyonu rehberine bakın.

İnşaatı başlamamış ya da sürmekte olan, tapu kütüğüne henüz kayıtlı olmayan taşınmazlarda sözleşmeye uygun bilgiler yazılır ve yeterli bilgilendirmeye elverişli diğer bilgiler eklenebilir.^[1] Projede bağımsız bölüm tapusu yerine ada, parsel, blok ve daire numarası ile ruhsat bilgisi yazmak daireyi tereddütsüz tanımlar.

Projede iş sahibi genellikle müteahhittir; danışmanın asıl riski aynı alıcının satış ofisine ya da başka danışmana doğrudan gitmesidir. Projedar'da danışman müşterisini sisteme kaydeder; kayıt zaman damgalıdır ve müteahhide maskeli görünür. Satış müteahhit ile müşteri arasında yapılır, Projedar satışın tarafı değildir. Müşteri kaydı ve hak ediş koruması

• Sözlü yetkiyle ilana çıkmak.
• Süre satırını boş bırakmak ya da “satılana kadar” yazmak.
• Tek yetkiyi yalnız başlıkta yazıp kapsamını ve sonucunu madde olarak yazmamak.
• Toplam hizmet bedelini aşan cayma bedeli koymak.
• Taşınmaz bilgisini iş sahibinin beyanına dayandırıp beyanı imzalatmamak.
• Tek nüsha düzenleyip iş sahibine kopyasını vermemek.