Kentsel Dönüşüm Müteahhit Açısından Nasıl İşler? Adım Adım Süreç ve Satış Planı

Süreç tek bir sözleşmeyle başlayıp biten bir iş değildir; birbirine bağlı aşamalardan oluşur ve bir aşamadaki eksik, sonrakini durdurur. Müteahhit olarak sizin göreviniz, binaya ilk temas ettiğiniz andan itibaren her aşamanın belgesini dosyalamaktır.

Aşağıdaki sıralama genel çerçevedir. Bina, parsel ve belediye özelinde farklılık olabileceği için her aşamanın güncel uygulamasını ilgili idareden ve resmi kaynaklardan teyit edin.

• Riskli yapı tespitinin yaptırılması ve tespitin tapuya işlenmesi
• Malikler toplantısı ve kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınması
• Müteahhit seçimi ve kat karşılığı ya da düzenleme sözleşmesinin imzalanması
• Tahliye, yıkım ve yıkım sonrası işlemler
• Proje onayı ve yapı ruhsatının alınması
• İnşaat, yapı denetim süreci ve iskân (yapı kullanma izin belgesi)
• Bağımsız bölümlerin maliklere ve müteahhit payının alıcılara devri

Riskli yapı tespiti, maliklerden biri ya da idare tarafından yetkili kuruluşlara yaptırılır. Müteahhit bu aşamada taraf olmasa da, ileride itiraz ya da gecikme yaşamamak için tespitin usulüne uygun yapıldığından emin olmalıdır.

Görüşmeye başladığınız binada şu soruları sorun: Tespit raporu var mı, tapuya şerh düşülmüş mü, itiraz süreci tamamlanmış mı? Bu sorulara net cevap almadan teklif hesabına geçmek, sonradan maliyeti artıran sürprizlere yol açar.

• Tespit raporunun bir kopyasını isteyin ve dosyalayın
• Tapu kaydında riskli yapı şerhini kontrol edin
• Maliklerin tebligat ve itiraz süreçlerinin tamamlandığını teyit edin
• Parselin imar durumunu belediyeden güncel olarak alın
• Parselde ipotek, haciz ya da başka şerh olup olmadığına bakın

Kentsel dönüşümde en uzun süren iş çoğu zaman inşaat değil, uzlaşmadır. Her malikin beklentisi farklıdır: biri metrekare ister, biri kat ister, biri kira yardımı sorar. Bu beklentileri tek tek dinleyip yazılı bir teklif tablosunda toplamak, toplantıları verimli kılar.

Teklifinizi sözlü değil, karşılaştırılabilir bir tabloyla sunun: mevcut daire, yeni daire büyüklüğü, cephe, kat, teslim şekli ve varsa kira yardımı. Örnek bir cümle: "Teklifimiz her malik için aynı tabloda; mevcut bağımsız bölümünüzün karşılığını, yeni dairenin konumunu ve teslim koşullarını tek sayfada görebilirsiniz."

Karar toplantısı tutanağının usule uygun tutulması ve katılmayan maliklere yapılacak bildirimler kritik önemdedir. Gerekli çoğunluğun ne olduğunu ve katılmayan maliklerin payına ilişkin prosedürü güncel mevzuattan ve bir hukukçudan teyit edin.

• Her malik için ayrı bir beklenti notu tutun
• Teklifi tüm maliklere aynı formatta sunun
• Toplantı tutanağını, imza listesini ve vekaletnameleri dosyalayın
• Daire dağılımını (hangi malik hangi daireyi alacak) yazılı hale getirin
• Kira yardımı, taşınma desteği gibi taahhütleri sözleşmeye yazdırın

Sözleşme, maliklerle müteahhit arasındaki tüm ilişkinin dayanağıdır. Belirsiz bırakılan her madde ileride hem malikle hem de müteahhit payından daire alan alıcıyla uyuşmazlık riski doğurur.

Kat karşılığı sözleşmelerinin şekil şartları ve noter işlemleri ayrı bir konudur; bu yazıda dönüşüme özgü maddelere odaklanıyoruz. Sözleşme metnini mutlaka bir hukukçuya kontrol ettirin.

• Malik payı ve müteahhit payı bağımsız bölümlerin numaralı ve krokili listesi
• Müteahhidin payına düşen dairelerin hangi aşamada devredilebileceği
• İnşaat başlangıç ve teslim süreleri ile gecikme halinde yapılacaklar
• Kira yardımı ve tahliye takvimi
• Malzeme ve donanım standardı (teknik şartname eki)
• Proje değişikliği gerekirse maliklerin onay usulü
• Teminat ve sözleşmenin feshi halinde tarafların hakları
• Ortak alanların, otoparkın ve depoların paylaşımı

Yıkım ruhsatı, proje onayı ve yapı ruhsatı aşamaları belediye ile yürütülür; yapı denetim kuruluşu ise ruhsattan iskâna kadar sürece eşlik eder. Bu dönemde hem malikler hem de müteahhit payından daire almak isteyen alıcılar sürekli "hangi aşamadayız" diye sorar.

Her aşamanın belgesini tek bir klasörde ve güncel tutmak, hem resmi işlemleri hızlandırır hem de satış tarafında güven verir. Harç ve ücretlerin güncel tutarlarını ilgili belediye ve resmi kaynaklardan kontrol edin.

• Yıkım ruhsatı ve yıkım tutanağı
• Onaylı mimari ve statik projeler
• Yapı ruhsatı
• Yapı denetim sözleşmesi ve hakediş kayıtları
• İnşaat ilerleme fotoğrafları (aşama aşama tarihli)
• İskân başvurusu ve yapı kullanma izin belgesi

Dönüşüm projesinde finansmanın önemli kısmı müteahhit payı dairelerin satışından gelir. Bu dairelerin satışı, malik dairelerinden ayrı yönetilmelidir: alıcıya yalnızca müteahhide ait ve devri sözleşmeyle mümkün olan bağımsız bölümler sunulmalıdır.

İlk adım, satışa açık daireleri netleştirmektir. Malik dairesi ile müteahhit dairesinin karıştırılması, aynı dairenin yanlış kişiye teklif edilmesi gibi ciddi sorunlara yol açar. Satış listesinde her dairenin numarası, kat, cephe, metrekare ve durum bilgisi (satışta, opsiyonlu, satıldı) yer almalıdır.

Satış ekibiniz yoksa ya da bölgeye hakim danışmanlara ulaşmak istiyorsanız, projeyi belgesi doğrulanmış emlak danışmanlarına açabilirsiniz. Projedar bu noktada stok ve fiyatı sizinle teyit ederek güncel tutar, danışmanın getirdiği müşteriyi ve gönderilen teklifi kayıt altına alır; satış ise doğrudan sizinle alıcı arasında yapılır.

Danışmanlara ve alıcılara verilecek bilgiyi önceden standartlaştırın. Örnek cümle: "Bu daire müteahhit payındadır; sözleşme gereği devri şu aşamada yapılabilir, teslim koşulları ekteki teknik şartnamede yazılıdır."

• Satışa açık müteahhit payı daireleri numaralı liste halinde ayırın
• Her daire için tek bir güncel fiyat ve durum bilgisi tutun
• Opsiyon ve rezervasyon kurallarını yazılı hale getirin
• Alıcıya devrin hangi aşamada ve hangi belgeyle yapılacağını açıkça anlatın
• Danışmanlarla çalışma kurallarını ve müşteri kaydı usulünü baştan belirleyin
• Fiyat değişikliğini tüm satış kanallarına aynı anda iletin

Hataların çoğu teknik değil, iletişim ve belge kaynaklıdır. Aşağıdaki listeyi her yeni dönüşüm işinde başlangıç kontrolü olarak kullanabilirsiniz.

• Maliklere sözlü taahhütte bulunup sözleşmeye yazmamak
• Daire dağılımını inşaat başladıktan sonraya bırakmak
• Müteahhit payı daireleri sözleşmeyle devri netleşmeden satışa çıkarmak
• Fiyat listesini farklı kişilerde farklı sürümlerle dolaştırmak
• Kira yardımı ödemelerinin kaydını düzenli tutmamak
• Alıcıya teslim tarihini kesin söz gibi vermek, aşamaya bağlamamak
• Yapı denetim ve belediye yazışmalarını tek dosyada toplamamak