Emlak Ofisi Nasıl Açılır? 2026 Şartları, Adımlar ve Yıllık Harç
Emlak ofisi açmak için oda kaydı, vergi mükellefiyeti, Seviye 5 sorumlu danışman, işyeri şartı, TTBS başvurusu ve 10 günde yetki belgesi, 20.000 / 40.000 TL yıllık harç, danışman bildirimi ve sözleşmeli işletme. Yönetmeliğe göre.
Kısa cevap
Emlak ofisi açmak için işletmenin meslek odasına kayıtlı ve vergi mükellefi olması, bu kayıtlarda taşınmaz ticareti faaliyetinin görünmesi ve en az bir sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 MYK belgesi taşıması gerekir. Başvuru TTBS üzerinden yapılır, şartlar tamamsa belge 10 gün içinde verilir. İşyeri konut olamaz.[1] 2026'dan itibaren belge yıllık harca tabidir: 20.000 TL, büyükşehir illerinde 40.000 TL.[2]
Seviye 5
En az bir sorumlu danışmanda
10 gün
Şartlar tamamsa belgenin verilme süresi
20.000 TL
Yıllık harç; büyükşehirde 40.000 TL
Konut değil
Ofis evde açılamaz
Kısaca emlak ofisi açmak
Taşınmaz ticaretini yalnız yetki belgesi olan işletmeler ve sözleşmeli işletmeler yapabilir. Belgeyi işletmenin bulunduğu ildeki Ticaret İl Müdürlüğü Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden verir; belge her işletme için ayrı düzenlenir ve devredilemez.[1]
Kişisel şartlar (MYK belgesi, 100 saat eğitim, deneyim, adli sicil) için emlakçı nasıl olunur rehberine, başvuru ekranları için taşınmaz ticareti yetki belgesi rehberine bakın. Bu rehber işletme tarafını anlatır.
İşletmenin dört şartı
Yönetmeliğe göre yetki belgesi alacak işletmede şunlar aranır:[1]
- Meslek odasına kayıt. İşletmenin türüne göre esnaf ve sanatkârlar odası ya da ticaret odası.
- Vergi mükellefiyeti. Gelir vergisi (şahıs) ya da kurumlar vergisi (şirket).
- Faaliyet kaydı. Oda ve vergi kayıtlarında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması.
- Sorumlu emlak danışmanı. En az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi olması.
| Esnaf işletmesi | Ticari işletme (şirket) | |
|---|---|---|
| Belgede yazan kayıt | ESBİS'teki işletme adı, adres, sahibinin kimliği | MERSİS numarası, unvan, adres |
| Vergi | Gelir vergisi | Kurumlar vergisi (şahıs şirketinde gelir vergisi) |
| Unvan değişirse | Belge yenilenir, 10 gün içinde başvuru | Belge yenilenir, 10 gün içinde başvuru |
Adım adım emlak ofisi açılışı
- 1
Sorumlu danışman belgesi
Seviye 5 MYK belgesi; eğitim ve deneyim şartıyla.
- 2
İşyeri
Konut olmayan, başka ticari faaliyet yürütülmeyen bir yer.
- 3
Vergi ve oda kaydı
Taşınmaz ticareti faaliyetiyle vergi mükellefiyeti ve oda kaydı.
- 4
TTBS başvurusu
Şartları gösteren belgelerle Bilgi Sistemi üzerinden.
- 5
Yetki belgesi
Şartlar tamamsa 10 gün içinde verilir; ret gerekçeli bildirilir.
İlgili kurumların elektronik sistemlerinden alınabilen belgeler başvuruda ayrıca istenmez, dosyada saklanır.[1] İşyeri için belediyenin işyeri açma ve çalışma ruhsatı ayrı bir süreçtir; bulunduğunuz belediyeden şartlarını öğrenin.
İşyeri şartı: ofis evde olmaz
Taşınmaz ticareti yapılan işyeri konut olarak kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyet yürütülemez.[1] Evin bir odası, başka bir dükkânın köşesi ya da sigorta, oto galeri gibi ikinci bir işle paylaşılan yer bu şartı karşılamaz.
Adres değişirse belge tadil edilir; başvuru değişiklikten itibaren 10 gün içinde yapılır.[1]
Yıllık yetki harcı
1 Ocak 2026'dan itibaren yetki belgesi yıllık harca tabidir: 20.000 TL; büyükşehir belediyesi olan illerde 40.000 TL. Büyükşehir illerinde nüfusu 30.000'i geçmeyen ilçeler artırımın dışındadır. Şubeler ve sözleşmeli işletmeler adına düzenlenen belgeler de kapsamdadır.[2]
Danışman çalıştırmak
- Ofiste çalışan emlak danışmanında Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi aranır.[1]
- Adli sicil şartını taşımayan kişi emlak danışmanı olarak çalıştırılamaz.[1]
- Sorumlu danışman ve danışmanların işe başlaması ve işten ayrılması 10 gün içinde Bilgi Sistemine aktarılır.[1]
- Şartlardan biri kaybedilirse işletme 10 gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden başvurur ve belge iptal edilir; yeni sorumlu danışmanla şartı yeniden sağlamadan faaliyete devam edilmez.[1]
Sözleşmeli işletme: bir marka altında açmak
Yönetmelik, bir işletmeden yönetim, organizasyon ya da pazarlama desteğini yazılı sözleşmeyle alan ve o işletmenin işyerinde faaliyet gösteren sözleşmeli işletmeyi ayrıca düzenler. Sözleşmeli işletme yalnız bir işletmeye bağlı çalışabilir; deneyim şartı dışında aynı şartlar aranır.[1]
Açıldıktan sonra ilk gün kuralları
- Her hizmet için iş sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi; yetkisi olmayan taşınmazın ilanı verilmez.[1]
- İlanda yetki belgesi numarası, işletme adı, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel, iletişim bilgisi ve varsa enerji kimlik bilgisi okunur biçimde yer alır.[1] İlan kuralları: EİDS rehberi.
- Satış, kiralama ya da sözleşme sonu durumunda ilan 3 gün içinde kaldırılır.[1]
- Her gösterimde gösterme belgesi; her yetkilendirme sözleşmesi için dosya tutulur ve en az 5 yıl saklanır.[1]
Yeni ofisin en zor kısmı ilk portföydür. Projedar, belgesi doğrulanmış danışmanlara müteahhidin teyit edilmiş stok ve fiyatıyla yeni konut projelerini açar; danışman müşterisini kaydeder, sunum ve teklifi sistemden gönderir. Sıfır konut satmanın emlakçıya avantajları
Sık yapılan hatalar
- Vergi ve oda kaydında faaliyet olarak taşınmaz ticaretini yazdırmamak.
- Ofisi evde ya da başka bir işle aynı yerde açmak.
- Yıllık harcı yalnız açılış yılı için hesaplamak.
- Danışman işe başlayınca ya da ayrılınca 10 günlük bildirimi kaçırmak.
- Unvan ya da adres değişikliğinden sonra belgeyi güncellememek.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş değildir; somut bir işlemde ilgili kurumdan veya uzmandan görüş alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Emlak ofisi açmak için ne gerekir?
Emlak ofisi evde açılabilir mi?
Emlak ofisi yetki belgesi kaç günde çıkar?
Emlak ofisi yetki belgesi harcı ne kadar?
Emlak ofisi açmak için üniversite mezunu olmak gerekir mi?
Ofiste danışman işe alınca bildirim yapmak gerekir mi?
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut işlemlerde güncel mevzuat ve profesyonel hukuk görüşü dikkate alınmalıdır.
